里程碑 杭州首宗租赁地5049元/平米成交
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今天，杭州首宗租赁用地出让，这标志着杭州在住房租赁市场迈出了非常重要的一步，最终，地块顺利成交，由杭州市城东新城建设开发有限公司底价竞得，楼面价5049元/平方米。
文/浙江在线·住在杭州网
浙报传媒地产研究院
浙江在线记者 李成
10月27日杭州市主城区地块成交情况表
中国租赁关键年 杭州走在前列
2017年，可以说是中国真正开始大力发展租赁市场，此前国家虽然也有培育租赁市场的动作，但今年将发展租赁市场提上了前所未有的高度。
今年7月，住房和城乡建设部会同国家发改委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门等12个城市作为首批开展住房租赁试点。
当月，在上海发布的“十三五”规划中，提到新增供应各类住房约170万套。其中，商品住房约45万套，租赁住房约70万套，各类保障性住房约55万套。租赁用房占比41%，超过传统的商品住房的规模。此后上海出让的6宗租赁用地，均由国企底价竞得，楼面价从5569元/平方米至12762元/平方米，低于周边普通住宅用地的价格数倍，这也显示了上海大力发展租赁市场的决心和执行力。
杭州，作为12个试点城市之一，也是人才大幅净流入的城市，租赁市场的发展也是刻不容缓。杭州也紧随上海的步伐，在8月29日发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，明确未来3年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。两个月后的今天，彭埠单元租赁地块的出让，也让杭州租赁市场发展迈出实质性一步。
竞买现场图（摄影/李成）
租赁市场四大痛点 能否化解？
长期以来，虽然国内租赁市场规模庞大，但行业并没有发展的很健全，也没有形成成熟的租赁体制及相关保障，可以说还处于前期野蛮生长的阶段，这主要是因为租赁市场一直存在众多的痛点，尚未能解决。
痛点一
投资回报率过低
首先，对于开发房企或资本来讲，进入租赁市场有两个非常关键的痛点，一是回报率过低，在中国核心一二线城市，很多住宅的年租金回报率仅在1%-2%之间，比发达国家5%以上的回报率要低，也远低于市场上普通理财的收益水平，这导致开发企业或资本对于拿地去开发租赁用房的意愿较低。
在建安及装修等成本差别不大的情况下，导致回报率过低的原因主要还是地价的成本过高。
对于这一痛点，上海、杭州这样针对租赁市场单独供应租赁用地的模式，在一定程度上能得到解决，以杭州今天出让的彭埠租赁用地为例，成交楼面价仅为5049元/平方米，而200多米以外，上月刚成交的金茂彭埠地块，楼面价高达36273元/平方米，还需自持2%，两者之间每平方米地价的差距就达3万元以上了。这也体现了政府为发展租赁市场，所作出的努力了。
彭埠租赁用地5049元/平方米的楼面价，若按3500元/平方米的建安成本，以及1500元/平方米的装修成本，简单计算的话，单方成本在10000元左右，那按照周边2元/平方米/天左右的租金计算，回报率大约为7%。当然这只是粗略计算，还有运营、税费等成本未计算，不过租金也是逐年上涨，回报率较好。
彭埠租赁地块周边房地价图
痛点二
资金沉淀大，缺乏退出机制
租赁用房建设前期资金投入较大，而且开发企业或资本进入以后，缺乏退出机制，只依靠租金回报，导致资金沉淀过大，投资回报周期可能在10年甚至20年更久，这大大降低了资本进入的意愿。
不过值得欣慰的是，就在前几天，国内首只租赁住房REITs（Real Estate Investment Trusts房地产信托投资基金）——即“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海证券交易所审核通过，产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产。
该REITs的成功发行，开创了国内租赁住房资产证券化先河，也为开发企业及资本借助资产证券化，去创新融资渠道和投资退出路径，树立了很好的示范效应。同时也证明了国家对于发展租赁市场的全力支持，相信之后也会陆续为租赁市场发展扫清其他一些障碍。
痛点三
市场不规范 租房者缺乏保障
对于租房者来说，痛点之一在于市场不规范，租房者缺乏保障，假房源、押金不退还、房东卖房赶人、随意上涨租金等等，这都让众多租房者表示“很受伤”、没有安全感。
为了改变这一现象，政府也在逐步规范市场，以杭州为例，今年9月，杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团就合作搭建智慧住房租赁监管服务平台上线。平台通过实名身份验证以及人脸识别等技术，确保中介、房东、租客的身份真实性，对挂牌房源也均实行核验。同时建立用户信用体系，能看到房东房客的信用情况，信用好的租客，部分房源可免交押金等。虽然这只是刚起步，可能需要较长时间的培育，但整体租赁市场的趋势是趋于规范的。
痛点四
租购同权 真能实现吗？
对于租房者来说，租房和买房在公共资源的差别对待，也是比较大的痛点。虽然，广州等城市也有出台方案，去保障租购同权，但实际操作上很难实现。因为公共资源差别对待的本质上是资源的不平衡，资源不平衡需要长期的发展去完善，单纯通过租购同权等政策来推动是比较难实现的。
同样以杭州为例，租房和买房在公共资源上最大的区别是在教育资源分配上，其它如社保、医保、车牌摇号等方面，租房子也可以享受到。而教育资源上，非热门学校，学区生源数没有超过学校招生计划数时，有房子和租房的人，都可以就近入读附近的学校。只是在热门学校，买房和租房就无法做到一视同仁了。
这或许是发展租赁市场最难解决的痛点，因为资源无法做到绝对的公平，公平也不是意味着所有人都能上优质学校，所有人都能住带大泳池的社区。这可能需要在观念上有所转变。
未来，租房可能不再只是过渡
而是一种生活方式？
中国人长期以来形成的住房观念以及不安全感，使得租房生活只是一种被动选择的过渡方式，租房的人在有能力后还是要拥有属于自己的房子，至少在笔者周围，还没有发现任何一个人是抱定租房过一辈子这种观念的。与此对应的是，中国住房的自有率其实远高于美国、德国等发达国家。
随着国内租房体制及保障逐步完善，00后新一代逐步登上舞台，是否在不久的将来，中国人的住房观念会有所改变。未来在中国租房生活，或许也能成为一种被大众接受的生活方式。杭州，或许在这方面也会走在前列。
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